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章節(jié)練習
不動產評估章節(jié)練習(2020.05.31)
來源：考試資料網
1.問答題
簡述不動產估價的個別因素？
參考答案：
1）土地：面積大小、形狀、臨路狀況、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地址水文狀況、土地使
用權年限
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2.問答題
簡述新開發(fā)土地有哪些，公式是有哪些？
參考答案：
1）包括：
填海造地、開山造地、農地整理、征收農地后進行“三通一平”等開發(fā)的土地、舊城...
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3.問答題
某一宗土地的總面積為1 000m
2
，是10年前通過征用農地取得的，使用年限60年。當時每畝花費18萬元（1畝=667m
2
），現(xiàn)時重新取得該類土地需要620元／m
2
；地上建筑物的總面積為2000m
2
，是8年前建成交付使用的，當時的建筑造價按建筑面積算為600元／m
2
，現(xiàn)時建造同類建筑物按建筑面積算需要1200元／m
2
，該建筑物的經濟壽命50年，殘值率為0。根據所給資料估算該宗不動產的現(xiàn)時單價和總價。
參考答案：
根據題意，采用成本法進行評估，其步驟如下：
（1）求取土地現(xiàn)值
土地現(xiàn)值＝620×1000＝6200...
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4.判斷題
對于建筑物耐用年限短于土地使用年限時，先根據建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用有限年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物的折舊和土地取得費用的攤銷；然后再加上土地使用權年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的現(xiàn)值。
參考答案：
正確
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5
（）就是將估價對象與近期內已發(fā)生交易的類似不動產進行比較，對這些類似不動產的成交價格 進行適當?shù)男拚?，以此作為估價對象在估價時點的客觀合理價格的估價方法。
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6.判斷題
建筑物的自然壽命是指建筑物從建成之日起到不堪使用時的年數(shù)，經濟壽命是指建筑物從建成之日起到預期產生的收入開始小于運營費用的持續(xù)期。建筑物的經濟壽命長于其自然壽命。
參考答案：
錯誤
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7.判斷題
對于估價人員搜集的交易實例，只要是估價對象的類似房地產就可以作為可比實例。
參考答案：
錯誤
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8
在估算開發(fā)完成后不動產的正常交易價格的基礎上，扣除未來不動產正常的開發(fā)成本、利息、利潤、稅收等費用后，以剩余之數(shù)來確定估價對象不動產價格的方法是（）。
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9.判斷題
房地產估價規(guī)范要求市場比較法中交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素的修正，每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過20％，綜合調整不得超過30％。
參考答案：
正確
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10
運用收益法評估不動產的價格，需要確定不動產預期產生的總收益和總費用，從而計算純收益?？芍苯討糜诠纼r中的總收益是（）。
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