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房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價案例與分析問答題每日一練(2020.01.04)

問答題
某商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營權(quán)擬通過招標(biāo)方式來確定投資經(jīng)營者，現(xiàn)有甲、乙、丙三位投資人參與競標(biāo)，其報價依次為415萬元、423萬元、455萬元，而房地產(chǎn)估價師對該項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)的市場價值估值為430萬元。試分析投資者的報價與房地產(chǎn)估價師估值不一致的原因及投資行為能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。
答案：①投資人的報價實質(zhì)上是投資價值，是指特定的投資者根據(jù)其自身的情況和意愿，對投資項目所評估出的價值。因此對于同一投資項目，...
問答題
建筑物的重新購建價格為何是全新狀況下的？而土地的重新購建價格為何是價值時點狀況下的？
答案：
建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格，未扣除折舊；而土地的增減價因素一般已考慮在其重新購建價格中。
問答題
房地產(chǎn)開發(fā)項目存貸比率的表述式是什么？
答案：
問答題
某管道工程建設(shè)項目，在施工過程中未經(jīng)監(jiān)理工程師事先同意，施工單位根據(jù)業(yè)主的建議在某銷售單位訂購了一批鋼管。鋼管運抵施工現(xiàn)場后，經(jīng)監(jiān)理人員檢驗發(fā)現(xiàn)，鋼管質(zhì)量存在下列問題：1、施工單位未能提交產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書和檢測證明材料;2、鋼管外觀粗糙、標(biāo)識不清，并且存在銹斑。3、施工單位已經(jīng)取樣送檢，經(jīng)具有實驗資質(zhì)的單位試驗質(zhì)量合格，并出具了試驗報告。【問題】1、對上述問題應(yīng)如何處理?2、如果管材不合格進(jìn)行退場等損失如何處理?
答案：1、由于該批鋼管是由施工單位采購的，經(jīng)監(jiān)理工程師檢驗發(fā)現(xiàn)該批鋼管外觀不良，標(biāo)識不清，且無產(chǎn)品合格證等資料。故監(jiān)理工程師應(yīng)...
問答題
某房地產(chǎn)估價機構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務(wù)，估價時點為2008年8月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2003年8月通過出讓取得，2004年8月開始建設(shè)。委托方提供的實際成本價格為2200元/㎡,包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金和期望利潤，并計算了自2003年8月至估價時點的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實。認(rèn)為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當(dāng)時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為2200元/㎡。請問：(1)估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤?(2)在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價格?
答案：(1)錯誤有：①應(yīng)采用符合估價時點市場情況的各項成本費用。②應(yīng)根據(jù)估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利...

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